SUBROGACION Y MODIFICACION DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS

El descenso generalizado de los tipos de interes experimentado en los ultimos meses ha repercutido, como es logico, en los de los prestamos hipotecarios, y parece razonable y digno de proteccion que los ciudadanos que concertaron sus prestamos con anterioridad a la bajada de los tipos puedan beneficiarse de las ventajas que supone este descenso. Pero, por otra parte, la situacion de estos prestatarios se ve agravada por la concurrencia de una doble circunstancia, que determina la inviabilidad economica del 'cambio de hipoteca': la fuerte comision por amortizacion anticipada, impuesta por las entidades crediticias al tiempo de otorgar el contrato y la duplicacion de gastos que implican la cancelacion de un credito hipotecario y la constitucion de otro nuevo. Esta Ley viene ademas a cumplir con el mandato parlamentario que en su mocion del 2 de noviembre de 1993, aprobada por unanimidad, instaba al Gobierno a 'habilitar los mecanismos para que los deudores, en aplicacion de los articulos 1.211 y concordantes del Codigo Civil, puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor'.

Esta situacion, historicamente reiterada, puede encontrar solucion adecuada por la via de la subrogacion convencional prevista por el articu- lo 1.211 del Codigo Civil que la configura como un acto potestativ -voluntarioÑdel deudor. No obstante, la concisa normativa de dicho precepto no resulta suficiente para resolver la problematica que plantea esta institucion, cuando el primer acreedor y el que se subroga son algunas de las entidades financieras a las que se refiere la Ley de Mercado Hipotecario. Resulta por ello procedente establecer una regulacion especifica del referido supuestoÑacotado por el articulo 1 - que facilite su desarrollo y abarate su coste.

El articulo 2 establece los requisitos de la subrogacion, posibilitando el ejercicio de esta potestad por el deudor, en el supuesto de que el primer acreedor no preste la colaboracion debida. El procedimiento instrumentado analogo al previsto por el articulo 153, parrafo 5, de la Ley Hipotecaria, tiene identico fundamento que este, reforzado si cabe por el hecho de tratarse de una liquidacion a practicar entre dos entidades financieras a las que hay que presumir, por el mero hecho de serlo, la necesaria lealtad comercial reciproca.

El articulo 3 limita la cuantia de la cantidad a percibir por la entidad acreedora, en concepto de comision por la amortizacion anticipada de su credito, en los prestamos a interes variable. La razon de esta reduccion estriba en que en esta modalidad de prestamos, a diferencia de lo que ocurre en los prestamos a tipo fijo el acreedor asume habitualmente un escaso riesgo finan ciero, lo que asemeja en este caso dicha comision de cancelacion a una pena por desistimiento. Y como toda pena es siempre equitativamente moderable por los Tribunales, segun el articulo 1.154 del Codigo Civil, resulta logico concluir que esta moderacion pueda efectuarse tambien por Ley, muy especialmente en momentos de crisis economica y tratandose de contratos en masa de ejecucion sucesiva y de larga duracion, en los que el consumidor se ha adherido a un texto contractual preestablecido por la entidad de credito. Y no cabe objetar que esta limitacion implique una injerencia de la Admnistracion en el libre funcionamiento del mercado, pue no es otra cosa sino una mejora del sistema juridico-institucional, para adecuar la ordenacion del mercado las necesidades de cada momento. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, se tiene en cuenta ponderadamente la repercusion que el pago anticipado puede acarrear a la entidad de credito moderando su cuantia al fijar un porcentaje significativo en los prestamos a interes variable. A estos efectos se entendera como prestamo de interes variable aquel que modifica su tipo de interes en el transcurso de su periodo de amortizacion.

Los articulos 4, 5 y o regulan diversos aspectos de la escritura de subrogacion, registrales y de la ejecucion hipotecaria. Y los articulos 7 y 8 introducen una drastica reduccion de los costes fiscales y del sistema de proteccion preventiva de la seguridad juridica privada.

Por ultimo , se ha con siderado beneficio so tanto para los acreedores como para los deudores, bonificar los mismos costes, antes dichos en el caso de la novacion modificativa del prestamo hipotecario entre acreedor y deudor; operacion que resultara muy beneficiosa para el deudor por ser la que soporta menos gastos y muy estimulante para el acreedor al darle ocasion de no perder a su propio cliente.

Articulo l. Ambito.

l. Las entidades financieras a las que se refiere el articulo 2 de la Ley 2/l 981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podran ser subrogadas por el deudor, en los prestamos hipotecarios concedidos, por otras entidades analogas, con sujecion a lo dispuesto en esta Ley.

2. La subrogacion a que se refiere el apartado anterior sera de aplicacion a los contratos de prestamo hipotecario; cualquiera que sea la fe- cha de su formalizacion y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortizacion anticipada.

Articulo 2. Requisitos de la subrogacion.

El deudor podra subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el articulo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquella por escritura publica, haciendo constar su proposito en ella, conforme a lo dispuesto en el articulo 1.211 del Codigo Civil.

La entidad que este dispuesta a subrogarse presentara al deudor una oferta vinculante en la que constaran las condiciones financieras del nuevo prestamo hipotecario. La aceptacion de la oferta por el deudor implicara su autorizacion para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo maximo de siete dias naturales, certificacion del importe del debito del deudor por el prestamo hipotecario en que se ha de subrogar.

Entregada la certificacion, la entidad acreedora tendra derecho a enervar la subrogacion si en el plazo maximo de quince dias naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novacion modificativa del prestamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogacion surta efectos, bastara que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por esta, por capital pendiente e intereses y comision devengados y no satisfechos. Se incorporara a la escritura un resguardo de la operacion bancaria realizada con tal finalidad solutoria.

No obstante, si el pago aun no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastara con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no seran repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogacion a disposicion de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificara de oficio a la entidad acreedora, mediante la remision de copia autorizada de la escritura de subrogacio pudiendo aquella alegar error en la misma forma dentro de los ocho dias siguientes.

En este caso, y sin perjuicio de que la subrogacion surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecucion, a peticion de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citara a estas, dentro del termino de ocho dias, a una comparecencia, y, despues de oirlas, admitira los documentos que se presenten, y acordara, dentro de los tres dias, lo que estime procedente. El auto que dicte sera apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciara por los tramites de apelacion de los incidentes.

Articulo 3. Comision por amortizacion anticipada.

En las subrogaciones que se produzcan en los prestamos hipotecarios a interes variable, referi dos en el articulo I de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comision por la amortizacion anticipada de su credito, se calculara sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:

l.a Cuando se haya pactado amortizacion anticipada sin fijar comision, no habra derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.

2.a Si se hubiese pactado una comision de amortizacion anticipada igual o inferior al I por 100, la comision a percibir sera la pactada.

3.a En los demas casos, la entidad acreedora solamente podra percibir por comision de amortizacion anticipada el I por 100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un dano economico que no implique la sola perdi- da de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortizacion anticipada, podra reclamar aquel. La alegacion del dano por la acreedora no impedira la realizacion de la subrogacion, si concurren las circunstancias establecidas en la presente Ley, y solo dara lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el dano producido.

Articulo 4. Escritura.

En la escritura de subrogacion solo se podra pactar la mejora de las condiciones del tipo de interes, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.

Articulo 5. Registro.

El hecho de la subrogacion no surtira efecto contra tercero, si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que expresara las circunstancia siguientes:

1.a La persona juridica subrogada en los derecho del acreedor.

2.a Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interes.

3.a La escritura que se anote, su fecha, y el notario que la autorice.

4.a La fecha de presentacion de la escritura en Registro y la de la nota marginal.

5.a La firma del registrador, que implicara la conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.

Bastara para que el registrador practique la inscripcion de la subrogacion que la escritura cumpla lo dispuesto en el articulo 2 de esta Ley, aunque no se haya realizado aun la notificacion al primitivo acreedor. No seran objeto de nueva calificacion las clausulas inscritas del prestamo hipotecario que no se modifiquen. El registrador no podra exigir la presentacion del titulo de credito.

Articulo 6. Ejecucion.

La entidad subrogada debera presentar para la ejecucion de la hipoteca, ademas de su primera copia autentica inscrita de la escritura de subrogacion, el titulo de credito, revestido de los requisitos que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige para despacbar egecucion. Si no pudiese presentar el titulo inscrito, debera acompanar con la copia de la escritura de subrogacion, certificacion del Registro que acredite la inscripcion y subsistencia de la hipoteca.

La ejecucion de la hipoteca se ajustara a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria.

Articulo 7. Beneficios fiscales.

Estara exenta la escritura que documente la operacion de subrogacion en la modalidad gradual de 'Actos Juridicos Documentados' sobre documentos notariales.

Articulo 8. Honorarios notariales y registrales.

Para el calculo de los honorarios notariales y registrales se tomara como base la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogacion, y se entendera que el documento autorizado contiene un solo concepto.

Articulo 9. Beneficios fiscales y honorarios notariales y registrales en la novacion modificativa de prestamos hipotecarios.

Estaran exentas en la modalidad gradual de 'Actos Juridicos Documentados' las escrituras publicas de novacion modificativa de prestamos hipotecarios pactados de comun acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el articulo 1 de esta Ley y la modificacion se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interes, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con esta mejora se podra pactar la alteracion del plazo.

Para el calculo de los honorarios notariales y registrales de dicho tipo de escrituras, se tomara como base la que resulte de aplicar al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente el diferencial entre el interes del prestamo que se modifica y el interes nuevo.

DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA

En los prestamos hipotecarios, a interes variable, a que se refiere el articulo I de esta Ley, la entidad acreedora no podra percibir por comision de amortizacion anticipada no subrogatoria mas del 1 por 100 del capital que se amortiza aunque estuviese pactada una comision mayor.

DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA

1. Se anaden los siguientes apartados al articulo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervencion de las Entidades de Credito:

'e) Efectuar, por si o a traves del Banco de Espana, la publicacion regular, con caracter oficial, de determinados indices o tipos de interes de referencia que puedan ser aplicados por las entidades de credito a los prestamos a interes variable, especialmente en el caso de prestamos hipotecarios.

Sin perjuicio de la libertad de contratacion, el Ministro de Economia y Hacienda podra establecer requisitos especiales en cuanto al contenido informativo de las clausulas contractuales definitorias del tipo de interes, y a la comunicacion al deudor del tipo aplicable en cada periodo, para aquellos contratos de prestamo a interes variable en los que se pacte la utilizacion de indices o tipos de interes de referencia distintos de los oficiales senalados en el parrafo precedente.

e) Extender el ambito de aplicacion de las norm as di ctadas al amparo de los apartado s precedentes a cualesquiera contratos u operaciones de la naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que intervenga no tenga la condicion de entidad de credito.'

2. Las normas que se dicten al amparo de lo dispuesto en el apartado precedente de esta disposicion adicional seran de aplicacion a los prestamos y operaciones que se concierten con posterioridad a la entrada en vigor de tales normas.

DISPOSICION ADICIONAL TERCERA

Se anade un nuevo parrafo al articulo 45 lc) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 20 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados, con el siguiente texto:

'23a La Ley 2/1994, de 30 de mayo, sobre subrogacion y modificacion de prestamos hipotecarios.'

DISPOSICION ADICIONAL CUARTA

S e au tori z a al Gobi ern o a di c tar cu an tas disposiciones sean necesarias para la debida aplicacion de esta Ley.

DISPOSICION FINAL UNICA

Esta Ley entrara en vigor el mismo dia de su publicacion en el 'Boletin Oficial del Estado'.

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(I) Veanse Orden de 5 de mayo de 1994 y Circulares del Banco de Espana 8/1990, de 7 de septiembre, y 5/1994, de 22 de julio.

* MERCADO HIPOTECARIO.
* PRESTAMOS HIPOTECARIOS.